Продажа доли в квартире

Внимание! После опубликования этой заметки произошли изменения в законодательстве! C 02.06.2019 года вступил в силу Федеральный закон от 2 июня 2019 г. N 172-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

.

Теперь нотариальному удостоверению подлежит любая сделка по продаже доли в недвижимом имуществе .

Нотариальное лобби и Государственная дума преподнесли россиянам очередной «подарок» на Новый год — Закон от 29.12.2015 №391-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

.

Начало действия — с даты опубликования 29 декабря 2015 года. Нотариусы давно и активно выступают за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Ведь речь идет об очень больших деньгах!

В свое время в Государственную думу был внесен соответствующий проект закона.

Принять его напрямую не получилось.

Но попыток навязать населению дорогостоящие услуги без права выбора нотариат не оставлял и, как видно, не оставляет. И вот – маленькая победа. Эта новация по мнению нотариальной палаты обусловлена необходимостью защитить права сособственников квартир от «квартирного рейдерства» при продаже микродоли.

Действительно, недобросовестный покупатель может приобрести незначительную долю квартиры (например 1/30) и получить право на проживание в квартире. После чего создать для соседей по квартире невыносимые условия проживания с целью заставить сособственников продать принадлежащие им доли по цене, ниже рыночной. Или другой вариант – заставить выкупить у недобросовестного покупателя его долю за цену, превышающую ее стоимость.

Нотариусы удостоверят сделку только в случае, если сособственник должным образом известил владельцев других долей о предстоящей продаже своей доли.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли в общем имуществе.

Такая «защита» на самом деле является дублированием функций регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Непонятно, каким это образом нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли сможет, например, защитить сособственников от «квартирного рейдерства» в случае продажи доли через установленный законом месячный срок после должного извещения сособственников о предстоящей продаже согласно п.

2 ст. 250 ГК РФ. Никак не защитит.

Так что ничего, кроме коммерческого интереса в ведении в закон этой поправки нет. Так как сделки по продаже квартир, где собственниками являются несовершеннолетние. почти всегда альтернативные, то помимо удостоверения самой такой сделки нотариусы получат еще и бонус в виде удостоверения всех сделок в «цепочке».И еще один бонус – заверение согласий супругов на покупку недвижимости, необходимых при проведении нотариальных сделок.

Что в итоге? Сторонам сделок с недвижимостью необходимо готовится к стоянию в очередях и к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов.

А юристам и риэлторам предстоит безуспешно пытаться доказывать нотариусам, что их форма договора отчуждения наилучшим образом соответствует интересам их клиентов.

Нет сомнения, что нотариальное лобби и далее будет последовательно продвигать свои интересы.

Очередной шаг к обязательному удостоверению всех сделок с недвижимостью сделан!

С чем и поздравим нотариусов и всех нас!

Изменения внесены в Закон №122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(пункт 1 статьи 24. пункт 2 статьи 30 ) и в Семейный кодекс РФ (пункт 3 статьи 35. пункт 2 статьи 38 ) Если риэлтор не ваш, то он защищает интересы продавца.

И естественно, что он стремится переложить затраты на вас. Хотя в нотариальной сделке “виноват” продавец. У него квартира с долями. Так что это вопрос переговоров между покупателем и продавцом.

Надо помнить, что сейчас на рынке время покупателей и покупатели диктуют условия. Настаивайте на оплате нотариуса продавцом. Если договориться не получится – предлагайте 50 на 50.

PS Вышесказанное верно, если в соглашении об авансе/задатке вы не дали обязательство оплатить нотариуса.

Обязательство оплатить затраты на оформление включают в себя по практике только оплату регистрации и расчётов в банке.

Добрый день! В браке приобрел квартиру в ипотеку и оформил свидетельство полностью на себя.

Кредит погасил с помощью МК в марте 2019г.

Необходимо наделить долями жену и 2х детей.

Как это сделать без участия нотариуса, ведь я ничего не отчуждаю? Перерыл интернет: кто-то пытается оформить соглашением и ставит дату до 02.06.16, кто то определяет доли детям по соглашению при этом имея совместную собственность с женой. Добрый день. Никак не могу разобраться, а что с комнатами в коммунальной квартире?

“Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество” – в коммунальной собственность не общая долевая, а с указанием комнаты, метража…. Или все равно к нотариусу? Спасибо Добрый день!

Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в сложившейся ситуации: прабабушка подарила ребенку 1/6 дома. Сейчас я (мать ребенка) купила квартиру и нужно забрать долю из бабушкиного дома, выделив взамен долю в моей квартире. Как нам провести это – как куплю-продажу, дарение, кто кому и в какой последовательности?

Не хотелось бы и на квартиру, и на дом сделку заверять у нотариуса (только заверение выйдет 25 тыс). Как нам быть? Заранее благодарю за помощь! Здравствуйте! Скажите пожалуйста мы продали квартиру где 1/3 была ребенка.

Оплатили нотариуса, 0,5 % от суммы квартиры. Получается они считают не 1/3 доли, а полностью сумму квартиры, т.к. нам так и посчитали. Сейчас мы покупаем квартиру и нам говорят, что нужен опять нотариус.

Получается мы продали – оплатили, и покупаем тоже оплачиваем услуги нотариуса.

Это дважды нужно платить. Данный закон очень сильно ударил по карману. Нам придется брать кредит, чтобы оплатить данные услуги. Скажите пожалуйста это так и есть?

Мы должны платить два раза, при продаже и при покупке?

Действительно, нотариус считает госпошлину, исходя из стоимости договора, а не доли ребенка.

При покупке квартиры на имя несовершеннолетнего нотариальное удостоверение не требуется. Нотариусы требуют нотариального удостоверения только когда происходит продажа квартиры с одновременной покупкой. Но у вас, как я понял, квартира, где сосбственником является ребенок, уже продана.

Так что не вижу оснований для нотариального удостоверения.

Александр, меня интересует сделка с участием несовершеннолетних, из предыдущих комментариев я поняла, что без заверения нотариуса не обойтись.Ситуация такая, мы приобретаем квартиру в ипотеку, в которой продавцов 4 собственника, один из которых несовершеннолетний. Этому несовершеннолетнему покупают квартиру в другом городе.Из комментариев я поняла, что вся цепочка должна проходить у одного нотариуса,(согласие супруг продавцов не требуется т.к два других продавца муж и жена), а вот согласие супруга покупателя в банке требуют.Значит ли это. что все указанные процедуры,мы должны делать у одного нотариуса.И еще, договор купли продажи при нашей ипотеке банк печатает сам, нотариус его заверит или же будет печать его самостоятельно?

Надо смотреть, что написано в разрешении опекунского совета.

Если с последующей покупкой – то приобретать квартиру в другом городе можно и без нотариального удостоверения договора. Если при условии одновременной продажи и покупки – то нотариус может удостоверить оба договора, даже если вторая квартира не находится в его нотариальном округе.

(“Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных нотариальных округах, производится по месту нахождения одного из указанных объектов недвижимости.” Основы законодательства Российской Федерации о нотариате).

Что касается самого договора – нотариус договор будет готовить сам на основании проекта договора, предоставленного банком.

Рекомендую проект договора, составленного нотариусом, согласовать с банком. Квартира оформлена в совместную собственность супругов. Хотим сделать соглашение о разделе имущества в части этой квартиры и потом ее продать.Можно ли разделить только одну квартиру в пользу супруги или необходимо что то выделить супругу?

Супруги не в разводе. Необходимо ли заверять соглашение у нотариуса? Можно ли подать два договора одновременно, соглашение и договор купли продажи в Росреестр для оформления ПС?

Супруги вправе разделять свое имущество по своему усмотрению. Даже в пропорции 100% на 0%. Можете сделать соглашение о разводе, можете – брачный договор.

И то и другое – у нотариуса. Сначала надо зарегистрировать право собственности на основании документа о разделе имущества, а потом уже заключать договор купли-продажи и подавать его на регистрацию перехода права собственности. Здравствуйте! Подскажите пожалуйста у нас 1/2 доля в квартире оформлена на моего несовершеннолетнего сына, 1/2 доля на брата, подписали договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру у брата до нового года, а в Росреестр документы только сейчас будем подавать, часть стоимости будет выплачиваться за счет средств МСК (ждали пока ребенку второму 3 года исполнится), без нотариального удостоверения никак уже нельзя обойтись? Нотариус не нужен. Как я понял, ребёнок покупает долю брата.

Он не постороннее лицо, а сособственник.

На них правило о нотариальном удостоверении не распространяется. К тому же договор у вас подписан до 29 декабря – до даты вступления закона в силу.

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Покупаем долю у сособственника(который получил долю в результате дарения у другого собственника). согласились выкупать в устной форме по телефону, при этом никак письменно нас не извещали о продаже доли и соответственно мы письменно не соглашались, все устно.

Есть ли в таком случае риск, что продавец продаст долю третьим лицам? Сособственник живет в другом городе. Сделка должна оформляться по месту нахождения объекта?

Нужно ли заверять нотариально?

И вообще какие должны быть действия потом? Выкупаем за 1 млн. руб. по договору купли-продажи. Кто должен будет потом платить налог, продавец или покупатель?

Или вообще налогом не облагается данная сделка?

Конечно, сособственник может продать долю кому угодно, даже если бы вы заключили с ним авансовое соглашение.

Однако для того и существует 250 статья, которая защищает ваши права. В случае продажи доли третьему лицу вы вправе потребовать в течение 3 месяцев через суд перевода прав и обязанностей по договору продажи доли на себя, то есть потребовать перевода на вас права собственности на долю.

При покупке вами доли сособственника нотариус не нужен. Регистрация сделки – по месту нахождения недвижимости. Договор подписать можно где угодно.

Налоги при продаже платит продавец.

У вас есть льгота по налогообложению в размере стоимости покупки – 1 млн.

Вы можете вернуть из бюджета 130 тыс. рублей. Посмотрите ст. 220 Налогового кодекса. Уважаемый Александр дайте мне ответ пожалуйста на такой вопрос, я до 29.12.

2015 года по договору купли-продажи приобрел долю земельного участка, а в Росреестр на регистрацию перехода права документы были поданы в только сейчас. Подлежит ли такой договор нотариальному удостоверению если правоотношения возникли до 29,12,2015 года (то есть договор был подписан до этой даты). Спасибо. Существует два варианта.

Первый: Сособственник дает отказ от права преимущественной покупки доли на условиях, на которых эту долю будет приобретать покупатель – третье лицо.

В этом случае у отказа нет срока действия.

Свою волю он уже выразил. Для получения отказа нет необходимости посылать должным образом оформленное предложение о выкупе доли. Можно известить устно и предложить оформить отказ у нотариуса. Второй: Если “по хорошему” не получается, тогда сособственнику посылается указанное предложение.

У сособственника есть один месяц для принятия решения о выкупе доли.

Если предложение о выкупе от сососбственника не поступило в течение месяца продавец доли вправе продать ее любому лицу.

Посмотрите ст. 250 ГК РФ и статью 165.1 (про уведомления) на этой странице . Добрый день! У меня такой вопрос: согласно статье 24 п.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред.

от 07.05.2013) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

«сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению»

. Кто является посторонним лицом в данном случае?

Являюсь ли я посторонним лицом, если я, например, имею 1/2 доли и выкупаю оставшуюся 1/2 доли у соседа? Или я не являлся бы посторонним лицом только в том случае, если бы мы с соседом были родственники? Есть квартира. Есть люди, владеющие этой квартирой на праве общей долевой собственности.

Сособственники. А есть все остальные. Они и есть посторонние. Внезависимости от родственных отношений. Соответственно, если один сособственник продает долю в праве другому сособственнику, то нотариального удостоверения не нужно.