Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя. Опубликовала Инна Китаева.

Июль 22, 2011 Очень много писем приходит от покупателей по покупкам квартир менее 3 лет в собственности. Это одно из таких писем. «Очень нужен совет. Покупаем квартиру в собственности менее 3-х лет, квартира нравится, цена устраивает.

Естественно, продавец хочет в договоре купли-продажи указать, что мы ее купили за 990 тысяч рублей + дает расписки на разницу. Часть денег на квартиру у нас ипотечная, так что банк будет в курсе.

Сейчас идут проверки квартиры. Вопросы: 1) насколько реально нам будет получить все деньги обратно, если с квартирой будут проблемы после сделки. 2)Принимаются ли расписки в суде в качестве доказательства реальной стоимости квартиры?

3)Знакомый юрист сказал, что в случае, если будут проблемы после сделки, получить по суду сможем только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

А Агентство Недвижимости покупателя заявляет обратное, говорит, сможете получить всю сумму.

Подскажите, может у кого-то были уже подобные случаи?

Может нам не стоит с этим связываться? Заранее спасибо за советы.» Где же правда?

Юрист с точки зрения закона прав, востребовать можно будет по суду за квартиру сумму указанную в договоре, а за остальное придётся побороться… Расписки на деньги принимаются в суде, причём продавцу в этом случае мало не покажется: за этим последует иск налоговой по поводу уклонения от уплаты налогов. А это уже уголовная ответственность.

Сейчас все сделки на маленькие суммы берутся под контроль налоговой инспекции.

При расторжении договора можно вернуть полную сумму, уплаченную за квартиру. Главное грамотно составить договор купли-продажи, и обязать продавца возвратить рыночную стоимость квартиры или приобрести вам аналогичную квартиру в том же районе ( любое уважающее себя агентство должно знать такие формулировки в договоре). Что касается налогообложения продавца, с этим тоже все понятно ему грозит 13% с суммы превышающей 1 млн.

руб. И он стремится уйти от налогов.

Но это не лучшее решение. Так как квартира покупается с привлечением ипотечного кредита, и естественно подписывается кредитный договор с указанием суммы кредита, и если эта сумма будет больше, чем указывается в договоре купли продажи квартиры, то ситуация в корне изменяется, то есть уже у покупателя появляется прибыль (разница между суммой в договоре купли продажи и кредитном договоре).

Прецеденты кстати уже были, налоговые органы предъявили претензии сначала покупателю, а потом продавцу (чем закачивается эта карусель, не трудно догадаться). Покупатель скорее всего будет спасать свои деньги. Прежде чем принимать решение надо знать все цифры, все нюансы сделки её участников, документы, понять степень риска и только потом принимать решение.

Вернуть деньги по договору можно, если продавец не истратил деньги для исполнения решения суда о возврате денег.

А если денег нет, то покупателю будет от этого не легче.

Нужно обсудить с продавцами сумму в договоре купли-продажи, максимально приблизить к реальной, а покупателю взять, в крайнем случае, на себя часть налогового бремени.

При покупке таких квартир, когда в договоре указывают до 1 млн. нужно понимать, что вы в любом случае рискуете. Надо понять, насколько велик риск расторжения заключенного договора.

Суды рассматривают такие договоры чаще как притворные сделки и у Вас будет мало аргументов, по поводу занижения цены в договоре.

В остальном результат будет зависеть от адвоката. Самым главным в такой ситуации является степень риска. Необходимо тщательно проверить квартиру.

Если есть сомнения, откажитесь и возьмите другую, пусть менее трёх лет в собственности, но с более прозрачной историей. Документы на квартиру рассматриваются специалистами страховой компании, которая страхует титул.

Страховым компаниям тоже, должно быть известно, какие решения принимает суд в подобных случаях.

Покупка и продажа недвижимости — это всегда риск. Если вы не можете определить степень риска — наймите специалиста.

Я вижу сейчас одну проблему. Продавцы довольно жестко отказываются писать расписки на разницу между суммой в договоре и реальной стоимостью. И эта тенденция всё более растет.

И их можно понять, никто не хочет нести уголовную ответственность.

Что же, на практике: приходится писать расписку на разницу в ИЗМЕНЕННОМ виде.

Правда, такие расписки не устраивают ипотечные банки, они принимают расписки по своему образцу. Если ваша квартира стоит 20 млн.

руб. а в договоре купли-продажи она стоит 2 млн. руб. а остальные деньги пошли на неотделимые улучшения, ремонт и т.д. Это вызывает много вопросов. Если и банк, и страховая компания одобрили ваш объект это уже положительная информация для вас.

В случае судебного иска продавец не только будет обязан возвратить рыночную стоимость, но и внушительно получит по шапке от налоговых органов. Тщательно проверьте объект, попросите, чтобы Вам показали ( хотя бы показали результаты) Если Агентство Недвижимости серьёзное, риэлторы скорее всего обязательно проверят квартиру и расскажут о результатах проверки.

Необходимо сосредоточить все внимание на «чистоте», и законности сделки .Чем правильнее будет проведена сделка тем меньше риски.

Вместе с расписками надо прописать в договоре в случае расторжения сделки покупку аналогичной квартиры, это будет очень весомый пункт.

Цену в договоре купли-продажи лучше указать не меньше той, что указана в Кредитном договоре. Если возникает налог свыше 1 мил.

руб. то покупателю лучше взять его на себя, либо поделить с продавцом. Если сделка альтернативная и продавец что-то покупает взамен, то он имеет право на вычет из налогооблагаемой базы в размере 2 мил.

руб. Это право даётся человеку один раз в жизни, и продавец можете им воспользоваться. Поэтому он может смело указать в договоре купли-продажи сумму не менее 3 млн. руб. но это возможно только если продавец не использовал этот вычет ранее.

Из моего опыта последних сделок, могу сказать, что покупки за 1 млн. руб. не самые приятные . Желаю вам удачных квартир и гладких сделок.

Эта запись была опубликована 22 Июль, 2011 в 20:30, в категории Налоги. Вы можете подписаться на RSS 2.0 Вы можете оставить комментарий.

Трэкбек недоступен. Здравствуйте, Инна!

Хочу добавить в договор купли-продажи пару пунктов, не ущемляющих интересов продавца. Если продавец откажется их включать, является ли это условием для возвращения аванса? Каким образом в этом случае лучше оформить отказ продавца от сделки?

Аlех! Условия возврата аванса обычно прописываются заранее. Это будет не просто сделать. Инна, здравствуйте, скажите, какие риски несет продавец, подписывая расписку «на неотделимые улучшения» (при этом основной договор — дарения).

Надежда! Если у вас сделка безвозмездная!

О каких деньгах может идти речь. Сделка сама по себе может быть признана притворной. Здравствуйте Инна. Скажите пожалуйста, я продаю квартиру, ей уже более 3-х лет.

При каких условиях мой покупатель может потребовать, чтобы я вернула ему деньги за квартиру?

Статья по сути ни о чем. Манная каша. Какого спрашивается? Надо заботиться о сохранности своих денег и приобретенной недвижимости, а не об интересах продавца.

Все нормальные юристы и адвокаты в один голос кричат:

«Не занижайте цифры в договорах, не создавайте себе геморой.Скупой платит дважды»

Проблемы продавца- это проблемы продавца. Вы, покупатели, реально себе представляете, чем рискуете? Вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости.

В сделках с недвижимостью продавец — ВСЕГДА в фаворе, а покупатель рискует.

Сведите свои риски к нулю: 1.

Покупайте объект, который был в собственности у последнего хозяина не менее 3-х лет. 2. В договорах указывайте реальную цену сделки.

И спите спокойно. Уважаемая Инна! Прошу у Вас совета в следующем вопросе: я хочу приобрести участок в СНТ с домом (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование садоводство).

Земельный участок у продавца в собственности более трех лет, а вот дом зарегистрирован менее трех лет назад. Продавец предлагает прописать в договоре купли продажи стоимость дома 1 миллион, и еще полтора миллиона — стоимость земельного участка.

Цель — избежать уплаты налога за дом, который в собственности менее трех лет. Скажите пожалуйста, если так указать в договоре, можно ли избежать уплаты налога?

Какие риски при этом возникают? Заранее благодарна! Инна, добрый день!

Я покупал квартиру в новостройке-недостройке 2 года назад, в собственности 1,5 года. Покупал за 3,1 млн руб, продаю за 5,2млн.

За 1 млн + расписка не получается продать. На эти деньги собираюсь приобрести в этом же году квартиру в строящемся доме, стоимостью 6 млн, поэтому думаю продать за полную стоимость. Вопрос в том что собственность на квартиру которую я буду покупать появится не ранее чем через год.

Обязан ли я буду заплатить налог? Андрей! Вам не надо продавать за 1 млн.

т.к. Вы можете получить вычет в размере ваших затрат на покупку ( документально подтвержденных), этот вычет (3,1 млн.

) необлагаемый. Если вы не получали вычет на покупку и возврат п/х налога с него (1 раз в жизни), то (5,2 -3,1 — 2 млн.(вычет на покупку)) х13%=. Но. Если вы не успеете получить собственность в новостройке, то вычета в 2 млн. Вам не получить. тогда исключите его из формулы.

Здравствуйте!Подскажите пожалуйста.Если продается квартира стоимостью 4 млн.руб.,менее 3-х лет в собственности,приобретенная путем наследования(наследовалась 2-мя наследниками).То можно указывать в договоре купля-продажа 2 млн.руб.,т.к. в равных долях налоговый вычет разделяется по миллиону на долю наслодованной кв-ры.Или все равно получается надо указывать до 1-го млн.руб.Спасибо Добрый день!Рада,что нашла вас!Много обсуждаете проблему квартир и домов на продажу ,которые в собственности менее 3-х лет,я выступаю со стороны продавца,дом в собст.

менее 3-х лет,естественно в договоре прописываем 1 млн,покупатели ипотечники ,берут в банке 2 млн,конечно пишем расписку на неотдел улучшения!как мне максимально обезопасить продавца,я понимаю,что есть риски ,что расписка может попасть с помощью покупателя в налоговую,они обещают этого не делать!с помощью каких инструментов,расписок мне успокоить продавца,ведь обещания в наше время ничего не стоят!спасибо Здраствуйте. Инна.Живем в трешке три семьи: мать с отцом, брат с женой и ребенком и я с женой и детьми. Настало время разъезжаться. Квартира была приватизирована на мать и отца.

Отец и мать через дарственные передали в собственность свои 1/2 доли мне и брату. Затем брат оформил ипотеку на покупку моей 1/2 доли.

Квартира оценена в 3150тыс.руб.

Мою долю он выкупает за 1200тыс.руб, но так как средств на первоначальный взнос у него не было пришлось в договоре купли-продажи указать сумму 1500тыс.руб(требование банка). То есть,видимо, получается с 500тыс.руб мне придется платить налог.

В свою очередь мы ищем и хотим купить квартиру стоимостью около 2200тыс.руб. Правильно ли я понимаю, что налоговым вычетом я теперь могу воспользоваться тоько с 1500тыс.

Или возможно все же получение налога с 2000тыс.руб? Здравствуйте! Покупаю 3-х комнатную квартиру от собственника. Ранее была коммуналкой. 1 год назад соственник купил одну из этих комнат в этой квартире у граждан Литвы (мать и несовершеннолетний сын), которым она досталась по наследству.

Получены расписки от матери за себя и несовершеннолетнего сына на продажу, так как комната также была в собственности менее 3-х лет. Вопрос: какие могут быть риски для меня, как покупателя?

Может ли несовершеннолетний сын оспорить эту сделку?

Может ли он через суд требовать эту комнату обратно? продаю квартиру собственность менее 3-х лет.

Приобреталась за 2,3млн. по инвестированию в окт. 2009г. Продаю за 3,6млн. На эти деньги планирую приобретать квартиру на большую сумму. Налоговый вычет при покупке квартиры не получали.

Вопрос 1 — 13% должна уплатить с суммы 3,6млн-2,3млн.=1,3млн *13%. Вопрос 2 — если успеваю оформить вновь приобретенную недвижимость до 31 декабря, могу сделать взаимозачет 13% с налоговым вычетом на недвижимость?

продается дом с землей. 1/2 у отца — более 3-х лет, 1/2 у дочери — менее 3-х лет (наследство от мамы)Оценили 1 400 000. Получается, на дочери 700 000 (дохода при продаже) вычет она имеет права 1 000 000 (то есть налог 0) или 500 000 так как это 1/2 дома (то есть налог (700 000-500 000)*13%)) ?

Здравствуйте. Такая история. Покупаем квартиру рыночная стоимость которой около 2мл. но мы ее покупаем за 1мл100тыс.

Квартира досталась по наследству продавцу в 2011г,но он ее еще не оформил право собственности. Мы составляем договор купли продажи и идем в юстицию вместе с ним. Вопрос 1: так можно сделать? И 2:можем ли мы указать в купле продаже 1мл?

Ведь несущественная разница. Или подскажите лучше как сделать. Заранее большое спасибо Добрый день.

Покупаю двушку, в собственности менее 3 лет, но в договоре вся сумма 1,6 млн.руб.

— какие могут возникнуть проблеммы? Добрый день! хотим взять квартиру в ипотеку, стоимость 3700, 1 400 000 у нас есть, 2 300 000 хотим брать в ипотечный кредит. Но квартира в собственности менее 3 лет, хозяин конечно не хочет платить налоги, предлагает ставить миллион в договоре, а нам я так понимаю банк тогда только 1млн и сможет дать, вместо 2300000.

Так? как тогда быть? Подскажите, пожалуйста!

Очень понравилась квартира. Здравствуйте, Инна. Мы хотим купить квартиру, которая досталась продавцам (2 человека) по наследству.

Нам предложили два варианта покупки: либо в договоре купли-продажи показать 1млн. а 500т.р доплатить (например, распиской), либо покупать за 1600т.р.Люди не совсем чужие, не с улицы, обмана быть не должно. Но чтобы не попасть в просак, хотелось бы оформить все грамотно.

Подскажите, если мы выберем первый вариант сделки, какие пункты обязаны быть прописаными в договоре. И не возникнут ли проблемы в одобрении ипотеки в Сбербанке (в любом случае придется брать кредит на 500т.р или на 600т.р, в зависимости от того какой вариант мы выберем).

Ответ пришлите пожалуйста на почту, заранее спасибо.

Добрый день, Инна! Подскажите пожалуйста в следующей ситуации: мы хотим купить квартиру, продавец имеет в собственности ее менее 3 лет. Цена при этом 2 500 000, не занижают менее 1млн. но они не хотят платить налог.

Налог получается 195 тыс, владелец квартиры упомянул что не хотел бы платить такой налог. Но, я так понимаю, налог они платить обязаны.

Но квартира нас в целом устраивает, хотелось бы им помочь.

Вычитала где-то, что продавец может уплатить налог не за ту сумму что свыше 1 млн (т е с 2,5 миллионов — 195 000 руб).

а меньший — с разницы при покупке квартиры. Например если они покупали ее за 2 000 000 а продают за 2 500 000. то могут платить налог с 500 000.

Так ли это? И не отразится ли это как-то невыгодно на нас — покупателях. Спасибо! Добрый день, Инна!помогите пожалуйста разобраться!

собираемся купить квартиру, она в собственности менее 3 лет (около 2), единственные собственники покупали у застройщика, но не сразу оформили собственность, собственники освобождают квартиру и переезжают в построенный дом, продажа квартиры не горит, мы больше в ней заинтересованы! стоимость квартиры 4,7 млн, у нас ипотека,налог платить не хотят, могут и год подождать с продажей, предлагают оформить два договора купли-продажи, один для банка на полную стоимость, один для налоговой на заниженную, какие могут быть последствия, и какую альтернативу предложить, как все оформить.

что за бредовая статья? советы «ни о чем» — просто «не покупайте/не продавайте за 1 млн», «откажитесь» итд. так ли это легко, при скудости вариантов, особенно новостроек и свежей вторички от инвесторов?

никто не желает платить сотни тысяч рублей налога, никто не желает попадать под статью за неуплату, а «разделение налогового бремени» — это тоже бред.

либо продаван даст покупану тычок (то есть действительная цена окажется больше опубликованной), либо из заявленной цены раскошелится на налог. так ли важно, в какой форме это будет сделано — все равно раскошелится еще более бредовым выглядит популярный совет использовать налоговый вычет на покупку для, якобы, аннулирования налога.

разве непонятно, что вычетом мы просто ПОГАШАЕМ налог, а не отмазываемся от него? то есть, если бы мы вычетом не погасили налог, то эти 260 тыс мы бы положили в карман.

а так — отдадим ФНС. Инна,добрый день!Ситуация такова:Покупаем квартиру в ипотеку ,которая в собственности менее 3-х лет за 2 400 000 р.

с чистовой отделкой ,то есть нам придется делать там еще ремонт.1 400 000 р деньги взяты в ипотеку остальная сумма собственная, продавец хочет чтобы в договоре мы указали сумму 2млн. а остальную сумму распиской,Сможем ли мы получить свои 13% и какая это будет сумма?

Инна, добрый день! Спасибо за консультации!

У меня вопрос короткий, но очень важный — сделка через неделю. покупаю квартиру, менее 3х лет в собственности.

Приобреталась продавцом за 1,5 млн. я покупаю за 4 млн. в дкп — 1,5. в расписке — 4 млн. риэлтор со стороны продавца еще предлагает оформить расписку обязательство, где указано, что в случае, если суд принял решение отобрать у меня квартиру, продавец обязан заплатить 2,5 млн( разницу между суммой в расписке и ДКП).

не могу до конца понять. нет ли здесь подвоха Марина!

В расписке 4 млн. Да еще и обязательство?

Риэлтор с ума сошел что ли. И того Вы получите 4млн. по расписке плюс 2.5 млн. по обязательству. Он сам то понял, что предложил?

если вопрос ваш в том, делать или нет? то отвечать не буду. Я ничего про вашу сделку не знаю.

Все это очень индивидуально. Факторов много, решение — совокупность факторов. Инна,спасибо за ответ! Может она и правда ошиблась(риэлтор). Логично, что в ДКП — 1,5, в расписке(на неотделимые расходы) — 2,5.

в обязательстве тоже получается 2,5? если такой вариант, то нормально?

извините, если как то по глупому спрашиваю Добрый день!

Покупаем квартиру, 2 собственника по 1/2 доли, приватизирована в собственность 11.11.2012 г.

1 вопрос: Какую справку мне запросить у собственников,чтобы узнать кто был прописан именно на момент приватизации(есть выписка из домовой от 09.09.2012-указано, что прописано 2 человека, а свидетельство выдано 11.11.2012. Стоит ли запросить выписку именно на 11.11.2012. ) 2 вопрос: Квартира в собственности менее трех лет, в ДКП укажем 1 млн,остальное на неотделимое улучшение по расписке.

Как именно необходимо в расписке написать, чтобы была связь расписки и ДКП. Чтобы вдруг в спорных случаях нам вернули всю сумму,переданную за квартиру и по ДКП и по расписке. Заранее спасибо за ответ! Добрый вечер, Инна!

Покупаем квартиру за 1700000, квартира в собственности менее 3-х лет.Продавец хочет квартиру продать по двум договорам купли продажи поделить сумму.

Скажите как правильно сделать, чтобы нам получить 13% налог.